В 2023 году федеральный регулятор, Банк России, опасаясь проблем на рынке недвижимости, заставляет кредитные организации повысить ставки по ипотеке. Как вести себя покупателям на рынке недвижимости в условиях экономической турбулентности, поспешить ли с приобретением жилья или стоит подождать до лучших времен – «Вестник» рассказывает вместе с ведущими экспертами.

Лихие нулевые.

С 1 мая 2023 года Центробанк России (далее – ЦБ) решил ограничить выдачу ипотеки с околонулевой ставкой.

– Два позапрошлых года были временем, когда произошло резкое повышение стоимости от 20 до 60% на недвижимость, при этом реальные доходы людей снижались. Многие называют это «ипотечным пузырем». В этих условиях, для того чтобы улучшить сложную экономическую ситуацию, Центробанк решил принять меры, которые оградят рынок недвижимости от еще большего вздувания цен, в том числе – это введение поправок в ипотечные программы с низкой процентной ставкой, – объясняет директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, доктор экономических наук, профессор Елена Иванкина.

Как заявила на заседании в Госдуме глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина, проблема таких займов состоит в том, что при низких процентах жилье по ним продается намного дороже, что чревато ростом закредитованности населения.

– Сейчас, может быть, многие видят, что есть низкие ставки, даже близкие к нулю, так называемая ипотека от застройщиков. Хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход. Анализ ЦБ показал, что стоимость квартиры в таком кредите завышена на 20-30%. Часто переплата больше, чем проценты по кредиту. Это создает риски для заемщика банка, который получает в залог актив по завышенной цене, – сообщила она.

Например, если однокомнатная квартира в новостройке стоит 6 млн рублей, то если заемщик купит ее в ипотеку с низкой ставкой, цена недвижимости вырастает на 1,2-1,8 млн рублей.

Ставку долой.

Внушение ЦБ по поводу «рисковой ипотеки» подействовало. В феврале 2023 года многие российские банки начали отказываться от выдачи ипотечных кредитов по околонулевым ставкам. Так, Сбербанк поднял ставки по ипотечным программам на новостройки и вторичное жилье на 0,5 п.п. (процентный пункт – прим.ред.). Теперь они начинаются от 10,9% годовых, следует из информации на сайте банка. 

Газпромбанк повысил ставки по всем рыночным ипотечным продуктам. Оно достигает 1,4 п.п. Купить жилье в новостройке можно по ставке 11,6–13% годовых. Ставки по ипотеке на вторичное жилье увеличены до 13,3% годовых.

Инвестиция в будущее.

В то время как околонулевая ставка выходит из строя, участники рынка недвижимости вынуждены были подстраиваться под новые обстоятельства. Как полагают эксперты, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для югорчан, и 2023 год мало что изменит.

– В период нестабильного экономического положения в стране, когда скачут курсы валют и ценных бумаг, вводятся новые санкции, реальные доходы людей снижаются, а инвестиций в экономику практически нет, вложения в недвижимость – это очень выгодное вложение. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ – консервативный, но надежный, понятный и «осязаемый», – считает директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, доктор экономических наук, профессор Елена Иванкина.

Как считают эксперты, лучшим вложением средств станет покупка квартиры в новостройке, ведь это не только их сбережение от инфляции, но и, например, возможность получать пассивный доход при сдаче ее в аренду.

– Я предлагаю своим клиентам вкладываться в новостройки, потому что это более выгодно на сегодня. Основной причиной является не просто сохранность объекта вложения, а то, что стоимость на него постоянно растет. В случае его продажи деньги кратно преумножатся. Переплата по «вторичке» выходит намного дороже, почти как три квартиры, – говорит ведущий риелтор одного из крупных федеральных агентств недвижимости в ХМАО Гульгена Соснина.

По словам Сосниной, рынок недвижимости на новостройки сейчас активный. У кого-то из родителей вырастают дети, и те хотят сделать им подарок. Другие видят новый жилой комплекс и мечтают жить в более комфортных условиях. Третьи приобретают квартиру для сдачи ее в аренду, ведь такое жилье всегда будет ликвидным.

Разогнались до 115.

За последний год в Ханты-Мансийском автономном округе повысились цены на жилье. В Сургуте, например, с начала марта 2022 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 6,5%, это почти 7 тысяч рублей. Такие данные опубликованы на портале Restate. Если сравнить данные, опубликованные на сайте, «квадрат» вырос в цене со 107,9 тыс. рублей до 114,9 тыс. рублей.

– Разброс цен на вторичные квартиры — от 3 700 000 до 20 500 000 рублей за объект, — сказано на сайте.

Аналогичная ситуация сложилась и с первичным жильем. Сегодня цена за квадратный метр в новостройках составляет 143,9 тыс. рублей, а в аналогичном периоде прошлого года – 137,1 тыс. рублей.

– В 2023 году ожидания экспертов таковы, что цены на недвижимость будут расти, но на уровне инфляции, колоссального роста не предвидится. Не прогнозируют и снижение цен, потому что новостройки выводятся на рынок с постоянным повышением стоимости, – описывает ситуацию доктор экономических наук Елена Иванкина.

Профессору вторит риелтор, утверждая, что приобретение квартиры не стоит откладывать на завтра, потому что сейчас самое подходящее время для решения жилищного вопроса.

– Цены на жилье растут не скачкообразно, но систематически, и поэтому, если покупатель не вложится в приобретение нового жилья сейчас, то спустя год-два будет говорить, «почему я не вложился тогда», – отмечает ведущий риелтор одного из крупных федеральных агентств недвижимости в ХМАО Гульгена Соснина.

Время брать.

Комфортные условия для покупателей недвижимости создают девелоперы, создавая собственные программы кредитования по более низким ставкам, чем предлагают банки.

Например, приобрести новое жилье можно с выгодной ставкой по ипотеке в 8,5%. Такое новое предложение разработали в группе компаний «Сибпромстрой» совместно с рядом банков. Программа рассчитана на весь срок кредитования, то есть до 30 лет. При этом покупатель должен внести первоначальный взнос: от 20% стоимости квартиры.

– Сегодняшний рыночный уровень ипотечных ставок довольно высок, и это во многом ограничивает возможности приобрести квартиру. Для этого и прорабатываются специальные ипотечные программы, благодаря которым можно приобрести готовое новое жилье, как в случае с нашей компанией, по более выгодной ипотечной ставке, и при этом без рисков оказаться обманутым дольщиком. Сегодня мы предлагаем квартиры в готовых домах в разных жилых комплексах Сургута, Сургутского района и других городах Югры по цене от 2,8 млн рублей. Если вы проанализируете рынок, то увидите, что таких цен на готовые новостройки в нашей локации больше нет, – сообщил заместитель генерального директора ООО «Сибпромстрой-Югория» Николай Епифанов.

Сегодня застройщик предлагает своим покупателям недвижимость в разных микрорайонах Сургута.