С 1 июля в России сворачивают программу льготной ипотеки под 8%. Купить жилье с господдержкой будет все еще можно, но только отдельным категориям граждан. Как это скажется на рынке недвижимости в ХМАО, разбираемся в материале «Вестника».

Что происходит?

Программа льготной ипотеки действует с апреля 2020 года. Тогда ее запустили, чтобы поддержать граждан и строительные компании в условиях пандемии, но в итоге коронавирус отступил, а льгота осталась.

Так, любой россиянин, приобретая квартиру от застройщика, мог оформить льготный кредит всего под 8% годовых. По программе из условий были только совершеннолетие и наличие гражданство РФ, но выступающие кредиторами банки на свое усмотрение могли выдвигать дополнительные требования.

В программу вносились корректировки, трансформировались условия, например, размер первого взноса, но одно оставалось неизменным: все последние несколько лет льготная ипотека служила основным драйвером продаж жилья в новостройках. Доля тех, кто оформлял ипотечный кредит с господдержкой, в общем числе сделок необыкновенно высока.

— У нас по льготной ипотеке проходят около 80 процентов сделок, если не больше. А сейчас, в последний месяц программы, ближе к 90 процентам, — рассказала «Вестнику» руководитель направления по загородной недвижимости сургутского филиала крупного федерального риелторского агентства Наталья Нестерова.

Такая картинка на рынке недвижимости складывалась последние четыре года и прямым образом сказалась на ценообразовании. При чем в регионах это влияние выражено сильнее.

— Стоимость «квадрата» в новостройках выросла в 2 раза. Доступность жилья сейчас ниже, чем 4 года назад. В регионах льготная ипотека разогнала цены сильнее, чем, например, в столицах, — отметил руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.

Цены на первичном и вторичном рынке недвижимости за это время сильно «разъехались». В последние два года в сторону программы посыпалась критика. Все громче стали звучать призывы отменить льготную ипотеку, чтобы цены на жилье перестали так стремительно ползти вверх. В Банке России прямо заявили: в долгосрочной перспективе такие субсидии рынок не поддерживают, они ему вредят.

— Мы против любых программ субсидирования. В целом любая программа субсидирования искажает цены. Сейчас такое ощущение, что строительная отрасль подсела, как на иглу, на эту льготную ипотеку. Банк России — за постепенное сворачивание ипотеки, — сказал заместитель директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Руслан Булатов на конференции Сбербанка «Время изменений».

И вот, кажется, в правительстве прислушались к предостережениям. С 1 июля льготная программа ипотеки, по которой можно было оформить кредит на жилье под 8% годовых, прекращает свое действие. Это там, где ее не свернули досрочно — некоторые банки прекратили оформлять такие сделки еще в июне. Рынок замер в ожидании.

Что будет дальше?

В настоящее время прогнозируют, что льготная ипотека будет по-прежнему доступна отдельным категориям граждан. Это многодетные, участники СВО, бюджетники и сотрудники it-сферы. Для остальных, что называется, «поезд ушел».

— Для тех, у кого уже дети выросли, кто не является педагогом, медиком, таких «дешевых денег», таких низких ставок уже не будет. Что в целом будет дальше, не совсем понятно, — рассказала Наталья Нестерова.

Стоит отметить, что сохранится так называемая семейная ипотека. До настоящего момента на нее могли претендовать семьи, где есть дети до шести лет либо ребенок с инвалидностью. Однако в ближайшее время перечень тех, кто попадает под условия, может увеличиться. Соответствующее заявление сделал Президент РФ Владимир Путин на пленарной сессии ПМЭФ.

— Предлагаю дополнительное специальное решение в социальной сфере для семей, которые живут или хотят приобрести жилье в малых городах или в регионах, где пока объем жилищного строительства недостаточен. Здесь семьи с двумя детьми смогут воспользоваться семейной ипотекой под 6% независимо от возраста детей, единственное условие, чтобы хотя бы один ребенок был несовершеннолетним, — приводит слова главы государства портал «Объясняем.рф».

Впрочем, эксперты говорят: даже с возможным расширением льготных категорий сворачивание программы ипотеки с господдержкой прямо скажется на спросе. Его снижения, по крайней мере временного, ожидают даже во властных структурах.

— Прекращение действия массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года и корректировка условий прочих льготных программ могут привести к временному сокращению спроса на жилье. Это будет способствовать постепенному сокращению дисбаланса между первичным и вторичным рынками жилья, поддержанию доступности жилья для граждан, — спрогнозировали представители Банка России в своем недавнем обзоре финансовой стабильности.

Снижение спроса в свою очередь может означать и снижение цен. Падение стоимости недвижимости уже наблюдается на вторичном рынке.

— Рынок в принципе цикличен. Стоимость на вторичном рынке, там, где ипотека не субсидированная, уже уменьшается. Фиксируем падение на 5-10 процентов, — отметила Наталья Нестерова.

Это тоже реакция на сниженный спрос — ранее мы писали, что на «вторичку» он рекордно низкий. Но корректировки в ценообразовании «первички» могут последовать далеко не сразу,

— Застройщики не любят идти на понижение и прежде, чем это сделать, перепробуют разные способы для сохранения ценника. Не думаю, что в ближайшей перспективе мы увидим пересмотр цен в прайсах, — отметил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко в разговоре с сообществом участников ипотечного рынка.

Все за город?

Запрыгнуть в уходящий поезд льготной ипотеки уже вряд ли получится. Те, кто мог, уже это сделал — в июне 2024 года Росреестр отмечал рекордные показатели количества совершенных ипотечных сделок. В складывающейся ситуации желающие обзавестись своей недвижимостью в ХМАО все чаще обращают внимание на загородные дома.

— У нас произошел очень резкий скачок переориентации клиентов на загородную недвижимость. Все устали от каменных джунглей, особенно после пандемии. Объекты, которые долгое время были никому не интересны, смели буквально за несколько месяцев, — пояснила «Вестнику» Наталья Нестерова.

Кроме того, специалисты рынка недвижимости советуют особенно присмотреться к сельской ипотеке. В населенных пунктах, где численность населения составляет меньше 30 тысяч человек, есть возможность взять жилье по сниженной ставке. Можно даже приобрести не участок, а квартиру от застройщика.

— Есть условие: дом должен быть не выше пяти этажей. История рабочая, у нас такие сделки проходили в Сытомино, Солнечном. Под три процента годовых! Правда, есть проблема: застройщики неохотно строят малоэтажное жилье, — рассказала Наталья Нестерова.

Ожидание смерти хуже самой смерти. 

В целом сейчас рынок «лихорадит», отмечает специалист по недвижимости Наталья Нестерова, однако скоро он придет в чувство. После 1 июля должно стать понятно, как ситуация будет развиваться дальше.

— Ожидание смерти хуже самой смерти. Может быть, предложат какие-то варианты для всех, а может… Мы находимся в таком же неведении, как и все остальные, — заключила эксперт.