С 1 июля в России закончилась программа льготной ипотеки под 8 %. Купить жилье с господдержкой будет все еще можно, но только отдельным категориям граждан. Как это скажется на югорском рынке недвижимости, выяснила корреспондент «Вестника» Дарья Щеглова.
Что происходит?
Программа льготной ипотеки действовала с апреля 2020 года. Тогда ее запустили, чтобы поддержать граждан и строительные компании в условиях пандемии, но в итоге коронавирус отступил, а льгота осталась.
Так, любой россиянин, приобретая квартиру от застройщика, мог оформить льготный кредит всего под 8 % годовых. По программе из условий были только совершеннолетие и наличие гражданства РФ, но выступающие кредиторами банки на свое усмотрение могли выдвигать дополнительные требования.
В программу вносились корректировки, трансформировались условия, например, размер первого взноса, одно оставалось неизменным: все последние несколько лет льготная ипотека служила основным драйвером продаж жилья в новостройках. Доля тех, кто оформлял ипотечный кредит с господдержкой, в общем числе сделок необыкновенно высока.
– У нас по льготной ипотеке проходит около 80 процентов сделок, если не больше. А сейчас, в последний месяц программы, ближе к 90 процентам, – рассказала «Вестнику» руководитель направления по загородной недвижимости сургутского филиала крупного федерального риелторского агентства Наталья Нестерова.
Такая картинка на рынке недвижимости складывалась последние четыре года и прямым образом сказалась на ценообразовании. Причем, в регионах это влияние выражено сильнее.
– Стоимость «квадрата» в новостройках выросла в два раза. Доступность жилья сейчас ниже, чем четыре года назад. В регионах льготная ипотека разогнала цены сильнее, чем, например, в столицах, – отметил руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.

Цены на первичном и вторичном рынке недвижимости за это время сильно «разъехались». В последние два года в сторону программы посыпалась критика. Все громче стали звучать призывы отменить льготную ипотеку, чтобы цены на жилье перестали так стремительно ползти вверх. В Банке России прямо заявили: в долгосрочной перспективе такие субсидии рынок не поддерживают, они ему вредят.
– Мы против любых программ субсидирования. В целом любая программа субсидирования искажает цены. Сейчас такое ощущение, что строительная отрасль подсела, как на иглу, на эту льготную ипотеку. Банк России – за постепенное сворачивание ипотеки, – сказал заместитель директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Руслан Булатов на конференции Сбербанка «Время изменений».
И вот, кажется, в правительстве прислушались к предостережениям. С первого июля льготная программа ипотеки, по которой можно было оформить кредит на жилье под 8 % годовых, прекратила свое действие. Там, где ее не свернули досрочно (некоторые банки прекратили оформлять такие сделки еще в июне), рынок замер в ожидании.
Что будет дальше?
Эксперты прогнозируют, что льготная ипотека по-прежнему будет доступна отдельным категориям граждан. Это многодетные, участники СВО, бюджетники и сотрудники it-сферы. Для остальных, что называется, «поезд ушел».
– Для тех, у кого дети уже выросли, кто не является педагогом, медиком, таких «дешевых денег», таких низких ставок уже не будет. Что в целом будет дальше – не совсем понятно, – рассказала Наталья Нестерова.
Стоит отметить, что сохранится, так называемая, семейная ипотека. До настоящего момента на нее могли претендовать семьи, где есть дети до шести лет либо ребенок
с инвалидностью. Однако в ближайшее время перечень тех, кто попадает под условия, может увеличиться. Соответствующее заявление сделал Президент РФ Владимир Путин на пленарной сессии ПМЭФ.
– Предлагаю дополнительное специальное решение в социальной сфере для семей, которые живут или хотят приобрести жилье в малых городах или в регионах, где пока объем жилищного строительства недостаточен. Здесь семьи с двумя детьми смогут воспользоваться семейной ипотекой под 6 % независимо от возраста детей, единственное условие, чтобы хотя бы один ребенок был несовершеннолетним, – приводит слова главы государства портал «Объясняем.рф».

Впрочем, эксперты говорят: даже с возможным расширением льготных категорий сворачивание программы ипотеки с господдержкой прямо скажется на спросе. Его снижение, по крайней мере временное, ожидают даже во властных структурах.
– Прекращение действия массовой льготной ипотеки с первого июля 2024 года и корректировка условий прочих льготных программ могут привести к временному сокращению спроса на жилье. Это будет способствовать постепенному сокращению дисбаланса между первичным и вторичным рынками жилья, поддержанию доступности жилья для граждан, – спрогнозировали представители Банка России в своем недавнем обзоре финансовой стабильности.
Снижение спроса, в свою очередь, может означать и снижение цен. Падение стоимости недвижимости уже наблюдается на вторичном рынке.
– Рынок, в принципе, цикличен. Стоимость на вторичном рынке, там, где ипотека не субсидированная, уже уменьшается. Фиксируем падение на 5–10 процентов, – отметила Наталья Нестерова.
Это тоже реакция на сниженный спрос – ранее мы писали, что на «вторичку» он рекордно низкий. Но корректировки в ценообразовании «первички» могут последовать далеко не сразу.
– Застройщики не любят идти на понижение и прежде, чем это сделать, перепробуют разные способы сохранения ценника. Не думаю, что в ближайшей перспективе мы увидим пересмотр цен в прайсах, – отметил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. ru» Олег Репченко в разговоре с сообществом участников ипотечного рынка.
Все за город?
Запрыгнуть в уходящий поезд льготной ипотеки уже вряд ли получится. Те, кто мог, уже это сделал. В июне 2024 года Росреестр отмечал рекордные показатели количества совершенных ипотечных сделок. В складывающейся ситуации, желающие обзавестись своей недвижимостью в Югре все чаще обращают внимание на загородные дома.
– У нас произошел резкий скачок переориентации клиентов на загородную недвижимость. Все устали от каменных джунглей, особенно после пандемии. Объекты, которые долгое время были никому не интересны, смели буквально за несколько месяцев, – пояснила «Вестнику» Наталья Нестерова.
Кроме того, специалисты рынка недвижимости советуют особенно присмотреться к сельской ипотеке. В населенных пунктах, где численность населения составляет меньше 30 тысяч человек, есть возможность взять жилье по сниженной ставке. Можно даже приобрести не участок, а квартиру от застройщика.
– Есть условие: дом должен быть не выше пяти этажей. История рабочая, у нас такие сделки проходили в Сытомино, Солнечном. Под три процента годовых! Правда, есть проблема: застройщики неохотно строят малоэтажное жилье, – рассказала Наталья Нестерова.
Ожидание смерти хуже самой смерти.
В целом, сейчас рынок «лихорадит», отмечает специалист по недвижимости Наталья Нестерова, однако, скоро он придет в чувство. После первого июля должно стать понятно, как ситуация будет развиваться дальше.
– Ожидание смерти хуже самой смерти. Может быть, предложат какие-то варианты для всех,
а может… Мы находимся в таком же неведении, как и все остальные, – заключила эксперт.